La respuesta breve es esta: los conflictos de arrendamiento entre propietario e inquilino suelen girar sobre renta, reparaciones, duración del contrato, fianza, uso de la vivienda o finalización del alquiler, y muchos de ellos pueden resolverse antes del juicio si se ordenan bien. La Ley de Arrendamientos Urbanos fija obligaciones concretas para ambas partes y, desde la entrada en vigor de la LO 1/2025 el 3 de abril de 2025, en muchos procedimientos civiles relacionados con el alquiler resulta además decisivo acreditar un intento previo de MASC. En la práctica, la mediación online destaca como la vía más útil para cerrar acuerdos rápidos, documentados y jurídicamente sólidos antes de que el conflicto termine en demanda o desahucio.
¿Cuáles son los conflictos más frecuentes entre propietario e inquilino? {#conflictos-frecuentes}
Los conflictos más frecuentes en arrendamientos urbanos son bastante reconocibles: impago o retraso de rentas, reparaciones, devolución de fianza, obras, prórrogas, desistimiento, ocupación tras fin de contrato y molestias o usos inadecuados de la vivienda. La LAU no regula estos problemas como simples “malentendidos”, sino como derechos y deberes concretos de arrendador y arrendatario.
Por ejemplo, el arrendador está obligado a realizar, sin elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. El arrendatario, por su parte, debe soportar las reparaciones urgentes y responder de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
La duración también es fuente habitual de conflicto. En vivienda habitual, el artículo 9 LAU prevé una prórroga obligatoria hasta alcanzar cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica, salvo supuestos legales, y además existe prórroga tácita del artículo 10 LAU. A ello se añade, en 2026, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales en determinados contratos que cumplan los requisitos del Real Decreto-ley 8/2026, previa solicitud del arrendatario.
¿Quién paga las reparaciones, la fianza y otros gastos? {#reparaciones-fianza-gastos}
La regla básica es esta: el propietario paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable y el inquilino asume las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario. Esa distinción, que parece sencilla, es una de las mayores fuentes de discusión práctica porque no siempre está claro si se trata de conservación estructural o de simple mantenimiento.
La fianza también genera muchos conflictos. En arrendamientos de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta, y en arrendamientos para uso distinto del de vivienda es de dos mensualidades, conforme al artículo 36 LAU. Su devolución depende del estado del inmueble y de las cantidades pendientes, de modo que conviene documentar bien el estado de entrada y salida para evitar controversias posteriores.
La siguiente tabla resume la distribución típica de responsabilidades:
| Cuestión | Regla general | Base legal |
|---|---|---|
| Reparaciones necesarias para habitabilidad | Las paga el arrendador | Art. 21 LAU |
| Pequeñas reparaciones por uso ordinario | Las paga el arrendatario | Art. 21.4 LAU |
| Fianza en vivienda | 1 mensualidad | Art. 36 LAU |
| Fianza en uso distinto de vivienda | 2 mensualidades | Art. 36 LAU |
La utilidad de la mediación en este punto es muy alta. Permite separar averías, presupuestos, responsabilidades y plazos de ejecución, algo que rara vez se consigue con simples mensajes o requerimientos cruzados. En vez de discutir en abstracto sobre “quién debería pagar”, se pacta qué se repara, cuándo y con qué consecuencias económicas.
¿Cuándo puede resolverse el contrato de alquiler o iniciarse un desahucio? {#resolucion-desahucio}
El contrato puede resolverse cuando concurre alguna de las causas legales del artículo 27 LAU, entre ellas el impago de la renta o cantidades asimiladas, el subarriendo inconsentido, la realización de daños dolosos, obras inconsentidas o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En estos casos, el arrendador puede ejercitar la resolución contractual y, si procede, acudir al desahucio.
Ahora bien, que exista causa legal no significa que siempre convenga demandar de inmediato. En muchos conflictos arrendaticios hay margen para acordar un calendario de pago, una entrega ordenada de llaves, una salida pactada, una regularización de desperfectos o un cierre razonable de la relación contractual. La diferencia entre litigar y pactar puede ser de meses de tiempo, costes y desgaste.
Además, en materia de arrendamientos, la LO 1/2025 ha hecho especialmente relevante la actividad negociadora previa. Existen criterios judiciales dispares sobre si el requerimiento del artículo 22.4 LEC basta por sí solo en desahucios por falta de pago, pero varias juntas judiciales y análisis jurídicos coinciden en que no sirve cualquier requerimiento: debe reflejar una voluntad negociadora real, clara y acreditable. En desahucios por expiración del plazo, la exigencia de MASC previo aparece todavía más nítida en muchos criterios prácticos.
¿Hace falta intentar un MASC antes de demandar en arrendamientos? {#masc-arrendamientos}
En términos generales, sí. El artículo 5 de la LO 1/2025 exige acudir previamente a un MASC para la admisión de muchas demandas civiles, y los conflictos arrendaticios no están excluidos de forma general por la ley. La demanda debe ir acompañada de la acreditación documental del intento previo, conforme al artículo 10 LO 1/2025 y a los artículos 264, 399.3 y 403.2 LEC.
Esto es especialmente importante porque en alquileres se siguen cometiendo dos errores frecuentes. El primero es pensar que cualquier burofax ya equivale a cumplir el requisito; el segundo, creer que en desahucio nunca hace falta actividad negociadora previa. La práctica más prudente consiste en documentar una negociación real sobre el mismo objeto del futuro litigio, ya sea mediante negociación directa bien trazada o, mejor aún, mediante mediación.
La mediación es el MASC más sólido en arrendamientos por tres razones. Permite tratar impago, plazo de salida, desperfectos y devolución de fianza en un solo espacio; deja mejor prueba del intento negociador; y si hay acuerdo, puede dotarlo de mayor fuerza jurídica.
¿Por qué la mediación online suele ser la mejor vía entre propietario e inquilino? {#por-que-mediacion}
La mediación online suele ser la mejor vía porque muchos conflictos de alquiler no requieren una sentencia, sino un acuerdo operativo y rápido. El propietario suele querer cobrar, recuperar el inmueble o fijar responsabilidades; el inquilino suele querer tiempo, claridad o una solución económica viable. Si ambas necesidades se ponen sobre la mesa de forma ordenada, el margen de solución suele ser mayor de lo que parece.
En mediación pueden pactarse, por ejemplo:
- Fraccionamiento de rentas pendientes.
- Fecha de entrega de llaves y condonación parcial.
- Reparaciones concretas y reparto de su coste.
- Liquidación de fianza y desperfectos.
- Renuncia recíproca a futuras reclamaciones, si procede.
Además, la Ley 5/2012 permite que el acuerdo de mediación se eleve a escritura pública y tenga fuerza ejecutiva, lo que aporta mucha seguridad si el cumplimiento futuro preocupa a alguna de las partes. Y el formato online encaja muy bien en arrendamientos, porque facilita reunir a propietario, inquilino, administrador, abogado o agencia sin necesidad de encuentros presenciales tensos ni desplazamientos.
Para entender mejor el proceso puede consultarse qué es la mediación online y cómo funciona. Y para revisar el nuevo requisito previo antes de demandar, resulta útil ver qué exige la LO 1/2025 para intentar un MASC antes de demandar.
En los conflictos de arrendamiento, ir a juicio no siempre es la forma más rápida de recuperar el equilibrio. Cuando se quiere resolver con seguridad jurídica, menos coste y más opciones de acuerdo útil, la mediación online suele ser la vía más eficaz para propietario e inquilino antes de demandar.
